Новости
Защита дольщиков обернется резким подорожанием квартир
Минстрой предложил новую схему продажи жилья, которая, по мнению Министерства, должна защитить дольщиков от недобросовестных девелоперов. Впрочем, эксперты, опрошенные «РБК Личные Финансы», скептически относятся к данной инициативе, отмечая, что новая система взаимоотношений между дольщиками и застройщиками приведет к существенному увеличению цен.
Девелоперы признаются, что в среднем вкладывают в строительство нового жилого здания не более 10% собственных средств, еще 20% занимают в банках. Остальную сумму, необходимую для возведения дома, они получают от будущих жильцов, которые покупают еще не существующие квартиры на, так называемом, уровне «котлована». По некоторым данным, по договорам долевого участия, например, в Москве, продается около 80% квартир. Выгода застройщика в такой схеме очевидна. Не остаются в накладе и будущие жильцы возводимого здания (дольщики), получая квартиру по цене в среднем на 15%-20% ниже ее конечной стоимости. Впрочем, и в такой схеме есть свои минусы.
Были случаи, когда привлеченных средств от продажи «будущих» квартир не хватало девелоперам для завершения строительства. В результате, дольщики оставались и без квартир, и без денег. Обезопасить таких покупателей и хочет Минстрой, предложив принципиально новую схему. В Министерстве считают, что финансирование жилищных проектов за счет дольщиков должно смениться проектным финансированием банков. При этом сумма задатка от будущего владельца квартиры не может превышать 10% ее стоимости. Иными словами, до ввода дома в эксплуатацию запрещается полная или частичная оплата покупаемого жилья. И при этом, девелопер должен будет передать квартиру покупателю не позже, чем через три года со дня заключения договора.
Защищены будут и эти 10%. Задаток, предлагают в Минстрое, должен поступать на «специальный номинальный счет в банке». При этом банк, в котором будет открыт такой счет, обязан сам контролировать застройщика, чтобы тот тратил деньги по назначению. Если дом будет построен, но дольщик, по каким-то причинам, откажется доплачивать оставшуюся часть денег, то задаток останется у застройщика. Если застройщик, в свою очередь, не выполнит свои обязательства по строительству дома, то он будет обязан вернуть задаток, причем в двойном размере.
«Новая схема Минстроя предлагает иные принципы работы. Интересы граждан планируется защищать, привлекая на строительство только 10% денежных средств. По мнению инициаторов, такой подход позволит уменьшить риски покупателей и снизить возможные финансовые потери. Но, отстаивая интересы покупателей, они, похоже, не подумали про бизнес, который не успевает привыкать к постоянно меняющимся правилам игры. Ведь власти, меняя законы «на ходу», буквально «подставляют» девелопера», - отметил «РБК Личные Финансы» Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.
Правила игры менялись действительно довольно часто. Долевое строительство было узаконено только в 2004-2005 годах, после вступления в силу закона 214-ФЗ. Согласно нему, привлекать средства граждан стало возможным лишь после получения всей необходимой для строительства разрешительной документации. До этого действовали преимущественно вексельные схемы, что привело к появлению большого числа обманутых соинвесторов. В дальнейшем, закон несколько раз менялся, ужесточая требования к застройщикам. Последние поправки начали действовать 1 января 2014 года: застройщиков обязали страховать свою ответственность перед дольщиками одним из трех способов: в страховой компании, через банковскую гарантию или путем вступления в Общество взаимного страхования.
Принятые за последние несколько лет правила, хоть и не являются идеальными на все 100%, считают эксперты, но их вполне достаточно, чтобы свести риски дольщиков к минимуму. Иными словами, улучшать существующие законы нужно, но кардинально менять особого смысла нет.
«В текущей ситуации я не вижу необходимости в том, чтобы вводить схему, предложенную Минстроем. Еще 5-6 лет назад проблема обманутых покупателей действительно стояла остро, но сегодня рынок стал более прозрачным и цивилизованным. Конечно, мошенники существовали всегда, однако их количество в последнее время неуклонно снижается. А подобные «метания» от одних правил к другим вряд ли окажут позитивное воздействие на первичный рынок жилой недвижимости - пострадают и застройщики, и покупатели», - отмечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Самое главное последствие введения новой, предложенной Минстроем схемы – это удорожание строительства, считает генеральный директор компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец. «Если застройщику придется сначала строить на заемные средства, а потом продавать после ввода в эксплуатацию, то его расходы однозначно увеличатся, что, в конечном итоге, повлияет и на цену», - замечает эксперт.
С точки зрения покупателей, конечно, есть положительные моменты, и об этом говорят все опрошенные «РБК Личные Финансы» эксперты, но возникает вопрос, чем за это придется заплатить.
«Сейчас клиенты фактически покупают квартиру, опираясь только на описание продавца и фотографии. При введении новой схемы они всегда смогут оценить товар сразу. Вопрос только – по какой цене им придется его приобретать?», - подчеркивает Александр Зубец.
Подорожание квартир, в данном случае, может быть существенным. «По моим оценкам, конечное предложение прибавит в стоимости около 35-40%. Так что заплатит, в конечном счете, потребитель», - говорит Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.
Эксперты уверены, что существуют иные варианты, как улучшить ситуацию, защитив и дольщиков от недобросовестных девелоперов, не «взвинтив» при этом цены, и бизнес.
«Нынешние правила нельзя назвать идеальными, но, тем не менее, сейчас представлено достаточно инструментов, позволяющих защитить интересы покупателей квартир в новостройках. Был принят 214-ФЗ (в качестве гарантий госрегистрация договора, залог земельного участка в пользу дольщика), идет серьезная работа на уровне глав городов и регионов, в результате, число обманутых дольщиков за последнее время сократилось в значительной степени. Еще в качестве обеспечения обязательств выступают новые требования по финансовой ответственности застройщика (гарантия банка, страховка, взаимное страхование). Также можно просто застраховать свою покупку», - отмечает Александр Хрусталев.
По мнению генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, введение обязательного страхования ответственности застройщиков – вполне рабочая схема. «Конечно, пока еще система не отлажена полностью – девелоперам предлагается ограниченный набор инструментов, по некоторым из которых нет конкретной программы. Поэтому выход тех проектов, где застройщики не успели открыть адреса, сейчас переносится на другой срок. Однако девелоперы, в любом случае, приспособятся к данным изменениям, просто на это потребуется время – полгода или год», - подчеркивает Литинецкая.
Генеральный директор компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец также не видит смысла кардинально менять существующую схему реализации жилья на рынке новостроек. По его мнению, в рамках настоящих положений 214-ФЗ все достаточно прозрачно, четко и контролируемо. Конечно, есть некоторые нюансы, которые можно изменить для того, чтобы повысить прозрачность рынка. «Но рынок жилья – это не мутная вода, в которой коварные и хитрые застройщики ловят покупателей. И совсем уж безалаберные компании давно ушли с рынка», - замечает Зубец.
Источник: RBC.RU
2014-04-10 13:58:13