Новости
Заемщики с плохой репутацией нашли альтернативу ипотеке
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в пилотном режиме запустило проект «Аренда с выкупом». Этот вариант обходится дороже, чем ипотека, зато его могут себе позволить неблагонадежные заемщики, которым отказали все банки.
Без первого взноса и документов
Чтобы оформить «Аренду с выкупом», нужен только паспорт и страховое пенсионное свидетельство. Программа подойдет покупателям, которые не смогли собрать необходимые документы для оформления кредита в банке или подтвердить официальный доход. Правда, сейчас на рынке немало ипотечных программ, которые тоже можно оформить по двум документам. А те, кто ищут альтернативу, нередко предпочитают лизинг, напоминает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».
«Главная фишка» проекта, по его словам, – это возможность обойтись без первоначального взноса. Для оформления ипотеки нужно внести взнос, и чем он выше, тем меньше рисков для банка, соответственно, условия получения кредита будут мягче. А для участия в проекте АИЖК первоначальный взнос вовсе не требуется, правда Агентство минимизирует риски за счет того, что квартира остается в его собственности до завершения всех выплат.
«Единственное преимущество схемы аренды с выкупом заключается в том, что с самого начала практически половина платежей идет в зачет стоимости квартиры, в то время как ипотечник первое время погашает в основном проценты. В остальном же данная программа имеет одни недостатки», – уверена Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Переплата в три раза
Максимальный срок «Аренды с выкупом» составляет 15 лет, а при оформлении ипотеки он может достигать 50, поясняет Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». Но и за эти 15 лет размер переплаты будет существенный.
Софья Лебедева продемонстрировала это на примере: предположим, квартира стоит порядка 4 млн руб., срок рассрочки/кредита – 15 лет, первоначальный взнос – отсутствует или составляет 15% от стоимости квартиры. Если вы воспользуетесь программой «Аренда с выкупом», ежемесячные платежи составят 62 тыс. руб., а общая сумма выплат за 15 лет – 11 млн руб. Если же взять ипотеку, ежемесячные платежи составят 40 тыс. руб., а общая сумма выплат – 7,5 млн руб. Итого, участники программы АИЖК переплатят за квартиру в 2,7 раза, а ипотечники – меньше чем вдвое.
«Получается, что главное достоинство программы сходит на нет: если у человека нет возможности накопить на первоначальный взнос, то вряд ли он потянет столь большие платежи в месяц», – уверен Андрей Владыкин. В итоге даже оформление дополнительного кредита на первый ипотечный взнос может оказаться выгодней.
Сумма переплаты не будет существенно отличаться от ипотечной, только если клиент сможет выкупить квартиру в очень короткий срок. Поэтому проект может заинтересовать тех, кто покупает недорогие квартиры в регионах, считает Андрей Владыкин. Однако пока пилотная версия доступна только в Московской области, Екатеринбурге или Новосибирске.
Насчет итоговой суммы, которую придется заплатить заемщику, все не совсем ясно. Платежи в рамках программы состоят из двух частей: арендной ставки и суммы, идущей на выкуп квартиры. Выкупная стоимость определяется исходя из рыночной стоимости квартиры на момент приобретения и учитывает возможное удорожание жилья: например, при 15-летней рассрочке на базовую стоимость накидывается 30%. Выкупная стоимость прописывается в договоре и не меняется. Сюрпризов можно ждать с другой стороны: неизвестно, какой размер арендной ставки установит АИЖК и будет ли она зафиксирована на весь срок, поясняет Мария Литинецкая.
При ипотеке квартира передается в собственность покупателя сразу же: ее можно завещать (вместе с долгом) и продать (с согласия банка). А участник программы «Аренда с выкупом» становится собственником только после полной выплаты стоимости квартиры. Если он не может платить, договор расторгается, клиенту возвращают те средства, которые он уплатил в счет выкупа квартиры (арендные платежи не возвращаются), а квартира останется в собственности фонда.
В результате только АИЖК как собственник может участвовать в жизни дома: выбирать управляющую компанию, решить вопросы ремонта, перепланировки, прописки родственников и так далее, замечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Кроме того, по ее словам, участник программы не может воспользоваться налоговыми вычетами ни на покупку недвижимости, ни на ипотеку по возврату уплаченных процентов.
Вариант для безграмотных
«Наши граждане по-прежнему не любят считать. АИЖК использует их неграмотность в своих целях», – уверен генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. По его словам, на новую программу «клюнут» те, кто не хочет платить за аренду чужого жилья. В основе предложения рекламный ход: вы продолжаете снимать квартиру, но одновременно выкупаете ее в собственность. И хотя ипотека дешевле и безопаснее, именно вариант АИЖК многим из-за такой рекламы может показаться более привлекательным. «Так мы воочию наблюдаем, как формулировки и штампы главенствуют в умах над законами арифметики», – подытожил эксперт.
«Я бы рекомендовал рекламировать продажу квартир «в настоящую собственность с правом проживания и заселения и чтоб никто не отобрал», – иронизирует Георгий Дзагуров. – И если главным консультантом по недвижимости в вашей семье выступает бабуля, которая ценит, «чтоб никто не отобрал», выше всего остального, то, пожалуй, вам от сделки не отвертеться».
Чтобы воспользоваться «Арендой с выкупом», гражданин выбирает квартиру не дороже 6 млн руб. и обращается в сервисную компанию «Межрегиональная жилищная корпорация» (МРЖК). Она выкупает жилье, а потом продает в рассрочку. Квартиру можно выбрать как на первичном, так и на вторичном рынке, единственное условие – дом должен быть введен в эксплуатацию. Заселиться можно в день оформления сделки.
Источник: RBC.RU
2014-03-03 15:26:02